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美国7月房价创史上最快降温速度,加速升息下房贷利率会破7%?

作者:中质在线 日期:2022-09-28 点击:148
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美国房价飞速上涨时期告一段落。

当地时间27日,衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller)出炉:7月全美房价指数同比上涨15.8%,低于6月时18.1%的涨幅,环比则下降0.3%,为2019年1月以来的首次。20大城市房价综合指数同比上涨16.1%,为2021年4月以来的最小增幅,环比下滑0.8%。20城中有12座城市的房价环比出现下跌,较6月时数量翻番,其中旧金山和西雅图房价环比跌幅最大,分别为3.5%和3.1%。

标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔(Craig Lazzar)表示,尽管美国房价仍远高于去年同期,7月数据反映了楼市强势降温。“7月房价同比涨幅较6月要低2.3个百分点,涨幅放缓程度为凯斯-席勒指数创立以来的最大。”


为何房价仍有双位数涨幅?美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克向第一财经记者解释称,凯斯-席勒指数本就有两个月滞后期,且统计范围仅限于二手房销售数据,从买卖双方签订购房合同到反映到该指数当中,通常需要一两个月的过户时间,因此7月数据反映的是购房者在今年更早时候作出的买房决定,当时抵押贷款利率低于当前水平。他预期,随着贷款利率的上升,未来数月房价涨幅将继续回落,甚至会出现同比下跌的情形。

房贷利率会否破7%?

美联储激进加息之际,美国房贷利率持续狂飙。据住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据,截至22日的一周,30年期抵押贷款平均利率已攀升至6.29%,为2008年11月以来新高,去年同期该指标录得2.88%,而去年全年,30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下。

这意味着,如果购买一套总价40万美元的住房,首付按两成计算,在30年期抵押贷款利率从3%升至当前6.29%的情况下,月供将由1632美元增至2262美元,即每月多付38.6%。

通胀高烧不退和借贷成本大幅走高无疑削弱购房者的负担能力,然而贷款利率可能尚未见顶。房贷网站HSH.com副总裁葛宾格(Keith Gumbinger)表示,房贷利率升穿7%并非不可能,会否破7取决于美联储抗通胀的结果。“通胀如能降温,房贷利率可能不会进一步走高,相反,如果未来几周传出有关通胀的利空消息,或者就业数据呈现强劲,经济增长超出美联储预期,房贷利率可能向7%进发。”

美联储于今年3月启动超强加息周期,年内已连续加息5次,累计加息300个基点。美联储主席鲍威尔在本月议息会议后透露,年内还将继续加息100~125个基点。针对楼市过热问题,他也明确表态,称住房市场严重失衡,房价正以不可持续的速度飙升,“长远来看,供需需要更趋平衡,这样房价才能以合理的速度上涨,人们才能再次承担房价。为达上述目标,我们可能必须经历一次楼市调整。”

更多领先指标显示,高房价高利率组合正在逼退买家,近期美国楼市价量齐跌。

当地时间21日,美国房地产经纪人协会(NAR)公布最新数据显示,占美国房地产市场销量90%的成屋市场,8月销售总数年化录得480万户,创2020年5月以来新低,环比下降0.4%,已是连降七个月,8月成屋销量较去年同期更是大幅下滑19.9%。

上月,成屋销售中位数录得38.95万美元,环比下跌2.4%,较去年同期上涨7.7%,为2020年6月以来的最小涨幅,该指标于6月创下41.38万美元的历史新高之后,连续第二个月回落。该机构发布的另一份报告显示,受季节性因素影响,6~8月全美房价本就会松动,通常下跌2%,但今年这三个月期间房价急剧下降,跌幅约为6%,是历史平均值的三倍。

另据房地产中介网站Realtor.com的数据,8月降价房屋占比达到约20%,回复至2017年时的水平。该机构高级经济学家兼经济研究经理拉奇乌(George Ratiu)表示:“对于有计划挂牌的业主来说,今天的市场与三周前已然大相径庭。”

源:第一财经注说.jpg

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